Jede Zahl hat eine Quelle.
Jedes Urteil eine Rechnung.

01

Wer macht was

02

Die Marktzahlen

Jeder Marktwert wird mit Quelle, Link, Zeitraum und Art gespeichert. Die Art steht immer neben der Zahl:

Tatsächliche Verkäufe

Preise erfasster Transaktionen. Diese Referenz nutzt Maison vorrangig, um ein Objekt zu vergleichen.

Schätzung

Von einem Schätzportal berechneter Preis. Nützlich, aber weniger zuverlässig als Verkäufe.

Inserate

Verlangte, nicht erzielte Preise oder Mieten.

Index

Relative Preisentwicklung, ohne Wert pro m².

Erhebung, amtliche Statistik

Mieten, Einkommen oder Leerstände, publiziert von einer Beobachtungsstelle oder einem Statistikamt.

Hat eine Gemeinde keine eigene Reihe, verwendet Maison die nationale Reihe und schreibt es dazu: «nationaler Richtwert, keine lokale Schätzung». Keine Kurve wird über die publizierten Punkte hinaus verlängert.

03

Das Urteil, Formel für Formel

Das Urteil wendet Ihr Profil (Eigenkapital, Kredit, Leerstand, Filter) auf das erste bezifferte Szenario jedes Inserats an. Standardwerte, wenn Sie nichts eingestellt haben: Eigenkapital 20 % des Preises, Kredit 3.8 % über 25 Jahre, Versicherung 0.30 % pro Jahr, Erwerbsnebenkosten 8 %, Leerstand und Verwaltung 10 % der Mieten.

1. Gesamtkosten = Preis + Erwerbsnebenkosten + Arbeiten + übrige Kosten.
2. Nettobetriebsertrag = Jahresmieten × (1 − Leerstand und Verwaltung) − Grundsteuer − Nebenkosten und Unterhalt.
3. Nettorendite = Nettobetriebsertrag ÷ Gesamtkosten. Diese Rendite wird zuerst angezeigt.
4. Bruttorendite = Jahresmieten ÷ Gesamtkosten. An zweiter Stelle angezeigt, zum Vergleich mit dem Markt.
5. Monatliche Rate = konstante Kreditannuität + Kreditversicherung.
6. Monatlicher Cashflow = Nettobetriebsertrag ÷ 12 − monatliche Rate, vor Steuern.
7. Abweichung vom Markt = Preis pro m² des Objekts ÷ Referenzpreis − 1. Die Verkaufsreferenz von Maison hat Vorrang vor jener des Assistenten.
8. Wert bei einem Rückgang = Preis × (1 + stärkster historischer Rückgang der Reihe). Ein Risikorichtwert, keine Prognose.

04

Was Maison nicht erfindet

• Eine fehlende Angabe wird als «nicht verfügbar», «k. A.» oder «zu belegen» angezeigt, nie durch null ersetzt.
• Fehlen Grundsteuer oder Nebenkosten, wird die Nettorendite als Höchstwert angezeigt («≤ 7.4 %»), und der Bericht sagt, dass Rendite und Cashflow überschätzt sind.
• Sind die Arbeiten nicht beziffert, sagt es der Bericht: Die Gesamtkosten sind nach einer Besichtigung zu bestätigen.
• Jeder Kostenpunkt hat einen Status: bestätigt (aus dem Inserat oder einem Dokument), geschätzt (aus einer genannten Quelle oder dem Kostensatz Ihres Profils berechnet) oder unbekannt.
• Alle Zahlen eines Berichts, Urteil und Simulation, stammen aus derselben Rechenlogik: Ein Objekt hat auf derselben Seite nie zwei verschiedene Renditen.
• Ein Objekt, das nicht alle Ihre Kriterien erfüllt, wird nie mit den ausgewählten vermischt: Es erscheint separat, «Ausserhalb der Kriterien, zur Information».
• Zwei Messungen des Preises pro m² (eine historische Reihe und eine Verkaufsreferenz) werden nebeneinander mit ihrer Art gezeigt, ohne sie zu vermischen.
• Ein von einer Website blockierter Inseratelink wird nie als geprüft dargestellt.
• Ein Inserat mit zwei Preisen ist nie «konform»: Alle Berechnungen verwenden den höheren Preis, und das Objekt bleibt «zu ergänzen», bis der Preis schriftlich bestätigt ist.
• Der Cashflow wird Zeile für Zeile aufgeschlüsselt (Mieten, Leerstand und Verwaltung, Grundsteuer, Nebenkosten, Rate, Versicherung): Alle können ihn von Hand nachrechnen.
• Die Note «Datenzuverlässigkeit» misst die Qualität der Informationen (Preisreferenz, geprüftes Inserat, bezifferte Kosten, vollständige Daten, stimmiger Preis), nicht die Qualität der Investition.
• Szenarien: optimistisch (unbekannte Kosten bleiben null), zentral (Grundsteuer von einer Monatsmiete und Nebenkosten von 8 % der Mieten, wenn sie fehlen), vorsichtig (höchster Preis, Steuer von 1.5 Monatsmieten, Nebenkosten 12 %, Arbeiten 10 % des Preises, Leerstand +5 Punkte), danach fünf Tests: drei Monate ohne Mieter, unvorhergesehene Arbeiten von 15’000 €, Nebenkosten +30 %, Zins +1 Punkt, Miete −10 %. Diese Regeln stehen unter jedem Balken; es sind keine Fakten.
• Vergleichsverkäufe: nur tatsächliche DVF-Verkäufe einer einzelnen Wohnung oder eines einzelnen Hauses, mit ähnlicher Fläche, in derselben Gemeinde, über 36 Monate, mindestens 8 Verkäufe. Die angezeigte Spanne ist der Interquartilsabstand ihrer Preise pro m², multipliziert mit der Fläche des Objekts, mit der Liste der Verkäufe. Ohne genügend Verkäufe oder in Alsace-Moselle (nicht in DVF) sagt Maison das, statt zu schätzen.
• Lage: Luftlinie zwischen dem Zentrum der Gemeinde und dem Zentrum des nächsten städtischen Zentrums (grosse französische und Schweizer Städte). Sie sagt nichts über die Strasse oder die Fahrzeit; Sie können daraus einen Filter Ihres Profils machen.

05

Grenzen

• Eine Gemeindereferenz ersetzt keine Vergleichsobjekte desselben Typs in derselben Strasse.
• Mögliche Mieten, Arbeiten und die Machbarkeit einer Aufteilung sind Annahmen: Baubewilligungen, Wohnstandards, Mietpreisregeln und Stockwerkeigentum sind noch zu prüfen.
• Ein vergangener Rückgang sagt die Zukunft nicht voraus.
• Maison gibt weder Anlage- noch Finanzierungsberatung und kontaktiert keine Agentur.

06

Datenschutz

Für die tägliche Suche werden Inserate anhand anonymer Aufgaben gesucht: eine Kennung, Gemeinden, ein Budget, eine Strategie und Ihre Vorgaben. Weder Ihr Name noch Ihre E-Mail-Adresse noch Ihr Haushalt erscheinen darin. Nur Maison verknüpft die Aufgabe mit Ihrer Suche. Jeder Bericht nennt den Zeitpunkt seiner Erstellung.