Beispielbericht von Maison · fiktive Inserate, reale Marktdaten

18. Oktober 2026 · Haus zum Aufteilen — Mulhouse · Kriterien v2

Beispiel — Abendauswahl — 18. Oktober

Demo-Auswahl für die Suche «Haus zum Aufteilen — Mulhouse». Fiktive Inserate, reale und belegte Marktdaten.

Analysierte Inserate: 3
Preisspanne: 149 000 €
Gemeinde: Mulhouse
Erfüllen Ihre Filter: 1

Ihr Profil: Eigenkapital 30’000 EUR, Kredit 3.6 % über 25 Jahre, Leerstand und Verwaltung 8.0 %. Ihre Filter: Rendite ≥ 9.0 %, Cashflow ≥ 300 EUR/Monat, Preis/m² ≤ Markt + 10.0 %.

Marktkontext · von Maison berechnet

Was die lokalen Märkte sagen

Mulhouse

Referenzpreis · Wohnungen1’160 EUR/m²tatsächliche Verkäufe, Wohnungen, 2024 · Notaires d’Alsace-Moselle – marchés immobiliers (Perval)

Medianmiete10.40 EUR/m²/MonatErhebung, Wohnungen, 2025 · Afut Sud-Alsace / AURM / ADIL 68 – marché locatif privé 2025

Bruttorendite des Marktes≈ 10.8 %Miete 2025 ÷ Preis 2024: unterschiedliche Zeiträume, theoretischer Indikator, nicht die Rendite eines Objekts

Veränderung über ein Jahr+2.6 %Efficity – prix immobilier Mulhouse (Schätzung), 2017 → 2025

Stärkster historischer Rückgang−0.2 %2023 → 2024

m² pro Jahres-Medianeinkommen16.1 m²Medianeinkommen 18’680 EUR/Jahr, 2023 · INSEE – comparateur de territoires, niveau de vie médian 2023

Illzach

Veränderung über ein Jahr+0.6 %Frankreich · INSEE – indice des prix des logements anciens, France métropolitaine (Jahresdurchschnitt), 2000 → 2025

Seit dem Höchststand (2022)−4.2 %Frankreich · INSEE – indice des prix des logements anciens, France métropolitaine (Jahresdurchschnitt), 2000 → 2025

Stärkster historischer Rückgang−7.1 %2008 → 2009

Für diese Region ist keine aktuelle Referenz tatsächlicher Verkäufe erfasst.

Wittenheim

Veränderung über ein Jahr+0.6 %Frankreich · INSEE – indice des prix des logements anciens, France métropolitaine (Jahresdurchschnitt), 2000 → 2025

Seit dem Höchststand (2022)−4.2 %Frankreich · INSEE – indice des prix des logements anciens, France métropolitaine (Jahresdurchschnitt), 2000 → 2025

Stärkster historischer Rückgang−7.1 %2008 → 2009

Für diese Region ist keine aktuelle Referenz tatsächlicher Verkäufe erfasst.

Quellen und Methode des Marktkontexts

Von Maison aus belegten und datierten öffentlichen Reihen berechneter Kontext. Eine Gebietsreferenz ersetzt keine Vergleichsobjekte desselben Typs; ein vergangener Rückgang sagt die Zukunft nicht voraus.

Afut Sud-Alsace / AURM / ADIL 68 – marché locatif privé 2025 — https://afut-sudalsace.org/document/download/Agglomeration-mulhousienne-le-marche-locatif-prive-en-2025?download=inline
Efficity – prix immobilier Mulhouse (Schätzung) — https://www.efficity.com/prix-immobilier-m2/v_mulhouse_68/
INSEE – comparateur de territoires, niveau de vie médian 2023 — https://www.insee.fr/fr/statistiques/1405599?geo=COM-68224
INSEE – indice des prix des logements anciens, France métropolitaine (Jahresdurchschnitt) — https://bdm.insee.fr/series/sdmx/data/SERIES_BDM/010567058
Notaires d’Alsace-Moselle – marchés immobiliers (Perval) — https://cir-colmar-metz.notaires.fr/storage/file_manager_files/news/alsace-moselle-mars-2025.pdf

Auswahl

1 ausgewähltes Inserat

Neues InseratErfüllt Ihre FilterMulhouse

Haus mit 180 m² auf drei Etagen, zum Aufteilen

Angezeigter Preis149’000 €

Fläche180 m²

Preis pro m²828 EUR/m²

Nettorendite7.4 %brutto 9.3 %

EnergieklasseG

Würden die Preise den stärksten in Frankreich beobachteten Rückgang wiederholen (−7.1 %, 2008 → 2009), Wert ≈ 138’440 EUR.

Erfüllt Ihre Filter

Zum angezeigten Preis, mit Ihrem Profil: Nettorendite 7.4 % (brutto 9.3 %), Cashflow 392 EUR/Monat, Eigenkapital 30’000 EUR, Kredit 235’920 EUR, Rate 1’253 EUR inklusive Versicherung.
Kein belegter Marktpreis: Abweichung vom Markt nicht geprüft
Filterurteil: erfüllt Ihre bezifferten Kriterien, weder eine Kaufempfehlung noch eine Anlageberatung.

Datenzuverlässigkeit mittel70/100

Warum dieser Wert?

Preisreferenz0/30Keine lokale Preisreferenz zum Vergleich
Inserat20/20Inserat online geprüft
Bezifferte Kosten25/254 von 4 Kosten beziffert (Nebenkosten, Arbeiten, Grundsteuer, Unterhalt)
Angaben des Inserats25/25Vollständig

Grosses Haus aus den 1930er-Jahren auf drei Etagen, mit Keller und Garten. Energieklasse G: im jetzigen Zustand nicht vermietbar, daher der Abschlag. Die Aufteilung nach Etagen erlaubt vier unabhängige Wohnungen.

Stärken

Drei Etagen und ausbaubarer Dachstock: vier Wohnungen möglich
Preis pro m² wegen Energieklasse G weit unter dem Markt
Tram und Bahnhof weniger als 10 Gehminuten entfernt (laut Inserat)

Zu prüfen

Bewilligung der Aufteilung und Parkplatzvorschriften bei der Gemeinde
Offerten für energetische Sanierung und Aufteilung
Zustand von Dach und Dachstuhl
Vollständige Gutachten (Energie, Asbest, Elektrik)

Simulation · Aufteilung in 4 Wohnungen

Gesamtinvestition265’920 EURPreis, Nebenkosten, Arbeiten

Mögliche Mieten2’060 EUR / Monat24’720 EUR / Jahr

Nettorendite7.4 %brutto 9.3 %

Monatlicher Cashflow+392 EURnach Kredit und Versicherung, vor Steuern

Kosten · Ihr Investorenprofil

Kosten	Betrag	Status
Erwerbsnebenkosten	11’920 EUR	Geschätzt
Arbeiten	95’000 EUR	Geschätzt
Grundsteuer / Jahr	1’800 EUR	Geschätzt
Nebenkosten und Unterhalt / Jahr	1’200 EUR	Geschätzt
Übrige Kosten	10’000 EUR	Geschätzt

Monatlicher Cashflow, Zeile für Zeile

Nettomieten	2’060 EUR
Leerstand und Verwaltung8.0 % der Mieten	−165 EUR
Grundsteuer1’800 EUR / Jahr	−150 EUR
Nicht umlegbare Nebenkosten und Unterhalt1’200 EUR / Jahr	−100 EUR
Nettobetriebsertragvor Kredit und Steuern	1’645 EUR
Kreditrate235’920 EUR geliehen	−1’194 EUR
Kreditversicherung	−59 EUR
Monatlicher Cashflowvor Steuern	+392 EUR

Szenarien und Widerstandskraft gegen Unvorhergesehenes

Ziel erreicht4 von 8 FällenCashflow ≥ +300 EUR / Monat

Eigenkapitalrendite15.7 %jährlicher Cashflow ÷ 30’000 EUR investiert (zentral)

Höchstpreis165’000 EURMaximaler Kaufpreis für einen Cashflow ≥ 300 EUR / Monat im zentralen Szenario

Annahmen der einzelnen Szenarien

Optimistisch: +392 EUR / Monat, Nettorendite 7.4 % — alle Kosten sind angegeben
Zentral: +392 EUR / Monat, Nettorendite 7.4 % — wie angegeben
Vorsichtig: +289 EUR / Monat, Nettorendite 7.0 % — Leerstand und Verwaltung 13 %
3 Monate ohne Mieter: −123 EUR / Monat, Nettorendite 5.1 % — ein Quartal Miete pro Jahr verloren, auf den Monat umgerechnet
Unvorhergesehene Arbeiten 15’000 EUR: +313 EUR / Monat, Nettorendite 7.0 % — zu den Gesamtkosten addiert, über das Eigenkapital hinaus per Kredit finanziert
Nebenkosten +30 %: +317 EUR / Monat, Nettorendite 7.1 % — Steuer und Nebenkosten des zentralen Szenarios +30 %
Zins +1 Punkt: +261 EUR / Monat, Nettorendite 7.4 % — Kredit zu 4.6 %
Miete −10 %: +203 EUR / Monat, Nettorendite 6.6 % — tiefere Neuvermietung oder überschätzte Miete

Wohnung	Fläche	Miete / Monat	Zustand
3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss mit Garten	55 m²	620 EUR	Zu schaffen
2-Zimmer-Wohnung im 1. Stock	45 m²	540 EUR	Zu schaffen
2-Zimmer-Wohnung im 2. Stock	42 m²	520 EUR	Zu schaffen
Studio im Dachgeschoss	28 m²	380 EUR	Zu schaffen

Berechnung im Detail und Annahmen

Gesamtkosten 265’920 EUR = Preis 149’000 EUR + Erwerbsnebenkosten 11’920 EUR (geschätzt) + Arbeiten 95’000 EUR + übrige Kosten 10’000 EUR.
Mieteinnahmen nach 8.0 % Leerstand und Verwaltung, Grundsteuer 1’800 EUR und Nebenkosten 1’200 EUR: 19’742 EUR pro Jahr.
Finanzierung Ihres Profils: Eigenkapital 30’000 EUR, Kredit 235’920 EUR zu 3.6 % über 25 Jahre, Rate 1’253 EUR inklusive Versicherung.
0 bestehende Wohnung(en) + 4 zu schaffen: Baubewilligungen und technische Machbarkeit zu bestätigen.

Annahmen

Nettomieten geschätzt auf Basis des privaten Mietmarkts von Mulhouse (10.25 €/m² im Jahr 2024), pro m² höher für kleine Flächen.
Arbeiten für Aufteilung und energetische Sanierung mit Ziel Energieklasse D oder besser pro Wohnung: 95’000 € + 10’000 € Reserve, durch Offerten zu bestätigen.
Bewilligung der Aufteilung, separate Zähler und Parkplätze vor jedem Angebot bei der Gemeinde zu prüfen.

Von Maison berechnete Richtsimulation; Mieten, Arbeiten und Werte sind weder beobachtet noch garantiert. Keine Anlageberatung.

Beobachtet am 18. Oktober 2026 · Quelle als geprüft angegeben

Durch Ihre Filter ausgeschieden (2)

Renditeliegenschaft mit 3 vermieteten Wohnungen · Illzach — Bruttorendite 6.5 % < 9.0 %; Cashflow −263 EUR/Monat < 300 EUR; Preis über dem Kaufbudget; Gesamtkosten über dem Gesamtbudget; Für Ihre Filter wären ≤ 159’500 EUR nötig: Abschlag als unrealistisch beurteilt.
Haus mit 160 m² und Nebengebäude · Wittenheim — Bruttorendite 6.6 % < 9.0 %; Cashflow −111 EUR/Monat < 300 EUR; Preis über dem Kaufbudget; Für Ihre Filter wären ≤ 117’000 EUR nötig: Abschlag als unrealistisch beurteilt.

Transparenz

Quellen und Grenzen

Abdeckung der Quellen

Öffentliches Beispiel: fiktive Inserate zur Veranschaulichung eines Maison-Berichts; Preise, Mieten und Markttrends aus den in Maison erfassten öffentlichen Quellen, mit ihrem Zeitraum.

Grenzen

Die Inserate dieses Berichts sind fiktiv. Mieten und Arbeiten sind Annahmen, die eine lokale Agentur und Offerten bestätigen müssen.

Öffentliches Beispiel: fiktive Inserate, reale und belegte Marktdaten. In Ihrem Bereich ist jeder Bericht privat und bleibt im Originalzustand erhalten.