Chaque chiffre a une source.
Chaque verdict, un calcul.

01

Qui fait quoi

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Les chiffres de marché

Chaque valeur de marché est enregistrée avec sa source, son lien, sa période et sa nature. La nature est toujours affichée à côté du chiffre :

Ventes réelles

Prix de transactions enregistrées. C’est la référence que Maison utilise en priorité pour comparer un bien.

Estimation

Prix calculé par un site d’estimation. Utile, mais moins fiable que des ventes.

Annonces

Prix ou loyers demandés, pas obtenus.

Indice

Évolution relative des prix, sans valeur au m².

Enquête, statistique officielle

Loyers, revenus ou logements vacants publiés par un observatoire ou un office statistique.

Quand une commune n’a pas de série propre, Maison utilise la série nationale et l’écrit : « repère national, pas une estimation locale ». Aucune courbe n’est prolongée au-delà des points publiés.

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Le verdict, formule par formule

Le verdict applique votre profil (apport, crédit, vacance, filtres) au premier scénario chiffré de chaque annonce. Valeurs par défaut quand vous ne les avez pas réglées : apport 20 % du prix, crédit 3,8 % sur 25 ans, assurance 0,30 % par an, frais d’acquisition 8 %, vacance et gestion 10 % des loyers.

1. Coût total = prix + frais d’acquisition + travaux + autres frais.
2. Revenu net d’exploitation = loyers annuels × (1 − vacance et gestion) − taxe foncière − charges et entretien.
3. Rendement net = revenu net d’exploitation ÷ coût total. C’est le rendement affiché en premier.
4. Rendement brut = loyers annuels ÷ coût total. Affiché en second, pour comparaison avec le marché.
5. Mensualité = annuité constante du crédit + assurance emprunteur.
6. Cash-flow mensuel = revenu net d’exploitation ÷ 12 − mensualité, avant impôt.
7. Écart au marché = prix au m² du bien ÷ prix de référence − 1. La référence de ventes réelles de Maison prime sur celle proposée par l’assistant.
8. Valeur en cas de baisse = prix × (1 + plus forte baisse historique de la série). Un repère de risque, pas une prévision.

04

Ce que Maison n’invente pas

• Une donnée absente est affichée « non disponible », « n.d. » ou « à documenter », jamais remplacée par zéro.
• Si la taxe foncière ou les charges ne sont pas renseignées, le rendement net est affiché comme un maximum (« ≤ 7,4 % ») et le rapport dit que le rendement et le cash-flow sont surestimés.
• Si les travaux ne sont pas chiffrés, le rapport le dit : le coût total reste à confirmer après visite.
• Chaque coût porte un statut : confirmé (donné par l’annonce ou un document), estimé (calculé à partir d’une source citée, ou du barème de frais de votre profil), ou inconnu.
• Tous les chiffres d’un rapport, verdict et simulation, sortent du même moteur de calcul : un bien n’a jamais deux rendements différents sur la même page.
• Un bien qui ne respecte pas tous vos critères n’est jamais mélangé aux biens retenus : il apparaît à part, « Hors critères, à titre indicatif ».
• Deux mesures du prix au m² (une série historique et une référence de ventes) sont présentées côte à côte avec leur nature, sans être mélangées.
• Un lien d’annonce bloqué par un site n’est jamais présenté comme vérifié.
• Une annonce qui donne deux prix n’est jamais « conforme » : tous les calculs retiennent le prix le plus haut et le bien reste « à compléter » tant que le prix n’est pas confirmé par écrit.
• Le cash-flow est détaillé ligne par ligne (loyers, vacance et gestion, taxe foncière, charges, mensualité, assurance) : chacun peut le refaire à la main.
• La note « Fiabilité des données » mesure la qualité des informations (référence de prix, annonce vérifiée, coûts chiffrés, données complètes, prix cohérent), pas la qualité de l’investissement.
• Scénarios : optimiste (coûts inconnus laissés à zéro), central (taxe foncière d’un mois de loyer et charges de 8 % des loyers quand elles manquent), prudent (prix le plus haut, taxe de 1,5 mois, charges de 12 %, travaux de 10 % du prix, vacance +5 points), puis cinq tests : trois mois sans locataire, travaux imprévus de 15 000 €, charges +30 %, taux +1 point, loyer −10 %. Ces règles sont écrites sous chaque barre ; ce ne sont pas des faits.
• Ventes comparables : seulement des ventes DVF réelles d’un appartement ou d’une maison seul, de surface proche, dans la même commune, sur 36 mois, au moins 8 ventes. La fourchette affichée est l’écart interquartile de leurs prix au m² multiplié par la surface du bien, avec la liste des ventes. Sans assez de ventes, ou en Alsace-Moselle (absente de DVF), Maison le dit au lieu d’estimer.
• Situation : distance à vol d’oiseau entre le centre de la commune et le centre du pôle urbain le plus proche (grandes villes françaises et suisses). Elle ne dit rien de la rue ni du temps de trajet ; vous pouvez en faire un filtre de votre profil.

05

Limites

• Une référence de commune ne remplace pas des comparables de même typologie dans la même rue.
• Les loyers envisageables, les travaux et la faisabilité d’une division sont des hypothèses : autorisations d’urbanisme, décence, encadrement des loyers et copropriété restent à vérifier.
• Une baisse passée ne prédit pas l’avenir.
• Maison ne donne ni conseil en investissement, ni conseil en financement, et ne contacte aucune agence.

06

Confidentialité

Pour la recherche quotidienne, les annonces sont cherchées à partir de tâches anonymes : un identifiant, des communes, un budget, une stratégie et vos consignes. Ni votre nom, ni votre adresse e-mail, ni votre foyer n’y figurent. Seule Maison fait le lien entre la tâche et votre recherche. Chaque rapport indique le moment où il a été produit.